こんにちは！イエーの遠藤です。
今回は、「家探しを不動産屋に託すな」というタイトルで記事を書いていこうと思います。
「え？不動産屋さんに家探しを任せちゃいけないの？」と思う方がほとんどだと思います。
だって不動産屋さんに行くのは、家を探す為ですよね。
大学に合格したから一人暮らしのマンションを探さないと…
結婚を機にもう少し広い家に住みたい！でもなかなか良い物件が見つからない…
就職で上京するから物件を探さないといけない…
家を探すのにはいろいろな理由があると思います。
ただ、家探しを不動産屋に託さないでください！
それはどうしてなのか？
一言で言えば「カモにされてしまうから」です。
何でもかんでも不動産屋に託せば良いわけではありません。
言い方は悪いですが、全て不動産屋任せにすると100％カモにされます。
そこで今回は、不動産屋にカモにされないために大事なことと、
不動産屋ってどうやって儲けているの？という不動産屋の構造についてお話しします。
これを理解しないのとした上で物件探しをするのとでは天と地ほどの差が生まれてしまうのでしっかりと理解するようにしてください。
それでは話していきます！
不動産屋はどうやって儲けているか?
まず1番最初に不動産屋ってどうやって儲けているの？という話からしていこうと思います。
皆さんは不動産屋ってどうやって儲けているか知ってますか？
不動産屋は大きく分けて2種類あります。1つ目が管理会社です。
これは物件を管理している会社のことを指します。
そして2つ目が仲介会社です。
これは物件とお客さんを仲介している会社のことを指します。
皆さんが物件探しを依頼する時は基本的に仲介会社に依頼していることがほとんどです。
そこで今回の記事では物件を仲介している仲介会社の儲けポイントについて解説をします。
仲介会社の儲けポイントその1：仲介手数料
まず、よく聞いたことがある言葉として「仲介手数料」という言葉があると思います。最近は「仲介手数料半額です!」とか、「仲介手数料無料です!」という謳い文句を出している不動産屋も増えてきました。
この仲介手数料は宅地建物取引業法という法律で「家賃の1か月分+消費税」が上限と定められています。もしかしたらこの記事を読んでいるあなたも今までに引っ越した時に仲介手数料を払ったことがあるかもしれません。
ただ、この仲介手数料というのは必ずしも物件を借りる側だけが払う必要はないのです。
仲介手数料は入居者と大家さんの両方から受け取る場合であっても、家賃の1か月分+消費税」が上限となっています。ということは、貸主(大家)と借主(入居者)の両方から0.5か月ずつ受け取っても良いのです。
「じゃあなんで1.1か月分も請求されるの?」と思った人もいると思います。大家と入居者で半分ずつでいいじゃんと。
そこで出てくるのが法律です。法律と聞くと難しい気がしますが、噛み砕いて説明します。
宅地建物取引業法という法律の第46条で「国土交通大臣の定め」である通達において、「当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」と例外を認めているんですね。
要するに、仲介手数料の負担割合は両者の合意によって変更可能なのです。大家側が 10 割 負担でもいいし、入居者側が 10 割負担でも良いわけです。
でも、契約書には「入居者が 1 か月分払う」と記載して、入居者に仲介手数料 1 か月分を払 わせる不動産屋は多いです。どうしてか?純粋に不動産屋が儲かるからです。
入居者のことを考えればもっと安くできます。
ただ、不動産屋はそんなことは考えていないことがほとんどです。どうやって儲けるか?しか考えていない不動産屋も中には存在しています。仲介手数料「1.1 ヶ月分」が当たり前だと思わないようにしましょう。不動産会社によってこの仲介手数料は大きく異なります。
同じ物件でも、仲介会社によっては「仲介手数料 1.1 ヶ月分」が「仲介手数料無料」になる ところもあるのです。このように、仲介手数料は不動産会社によって大きく変わってきます。
でも、自分の希望す る物件を申し込む時、どの不動産会社から申し込むと1番仲介手数料が安いのかを調べるのってものすごく大変ですよね？
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仲介会社の儲けポイントその 2:広告料
次に広告料です。この広告料という言葉は聞いたことがない人も多いかもしれません。
不動産屋というのは賃貸物件情報を web サイトや冊子などに掲載しています。
ただ、掲載 をする際には「広告費」が必ずかかります。
この時にかかった「広告費」を「あなたのマンションやアパートに入居してもらう為に広告 を出しました」という理由で「入居者を決めたからお礼に広告料をください!」と請求する ことができるのです。
これはどこに請求されるか?というと、貸主(大家さん、オーナー)です。 これは入居者には見えない部分なので、実際関係ないと思うかもしれません。
しかし、よく考えて欲しいのですが、どうして広告料を払うのでしょうか? 例えば、人気のラーメン屋があったとします。人気のラーメン屋は自分で広告なんて打たな くても人気なので勝手にどんどん拡散されていきます。
不動産も同じで、人気の物件は広告料なんてつけなくてもすぐに決まります。駅近、オート ロック、新築、風呂トイレ別、Wi-Fi 無料、日当たり良好、徒歩圏内にスーパー、コンビニありとか。
じゃあ広告料がつく物件ってどんな物件か?というと広告をつけてでも早くお客さんに入 居して欲しい物件ということになります。
広告料がついている物件が必ずしも人気がないというわけではないのですが、例えば部屋は良いけど駅からちょっと遠いとか、最近できたばっかりのマンションであ まり知られてないからなかなか入居者が来ない…みたいな物件が当てはまったりします。
不動産屋からすれば広告料が発生する物件の方が美味しいです。仲介手数料ももらえて、広 告料ももらえた方が儲かりますよね?だから不動産屋に家探しをさせると、こういう物件 ばかり選んでいることは多々あります。
本当にお客さんのことを考えているのであれば、広告料なんて関係ないですよね。もちろん もらえるに越したことはありませんが、本当にお客さんのことを考えるなら条件に当ては まる物件を探してあげた方が良いわけです。でもそういうことをしている不動産業者は少ないです。
どうしてか?そんなことをしたら 儲からないからです。広告料がたくさん取れる物件を探してお客さんに勧めた方が儲かり ます。全部の不動産屋がそうだとは言いませんが、そのような不動産屋が多いということです。だ からこそ、物件を探すときは必ずまずは自分で探すことをオススメします。
まとめ:不動産屋に全て頼らず、物件探しは自分でしよう
ここまでで仲介会社がどうやって儲けているか?ということがわかったと思います。大き く分けて「仲介手数料」と「広告料」の 2 つで儲けていますよという話でした。
全て不動産屋に丸投げして物件を探してもらうのは確かに楽ですが、それをやってしまう と「仲介手数料 1.1 ヶ月分」がかかって、なおかつ「ちょっと条件は良くないけど広告料の 出る物件」を優先的に紹介される可能性が高いです。
本当はもっと良い条件の物件があったのに…と入居してから後悔はしたくないですよね。 そうならない為にも、しっかりと物件探しは自分でするようにしましょう。
物件探しは納得がいくまで自分で行う。内見や申し込みなど、自分だけではできないところ はしっかりと不動産屋を頼る。
メリハリをつけて物件探しをすることで必ず良い物件に巡り会えます。すべてを不動産屋 に頼まずに、抑えるべきところはしっかりと抑えた上で物件探しをするようにしましょう。
